Судебная практика по аренде земельных участков
Оставить заявку
Оставьте свои контакты ниже и наш специалист перезвонит вам в течение 15 минут!
Из огромного массива судебной практики по аренде земельного участка значительная часть ее связана созданием и эксплуатацией зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках. Остановимся на ней поподробнее и рассмотрим основные требования в связи с указанной категорией споров и направленные на защиту интересов арендаторов.
Требования, связанные с расположенными на арендуемом земельном участке объектами
Собственник отказался предоставить предпринимателю без торгов земельный участок в аренду. Причина – нежилое здание предпринимателя не относится к объектам капитального строительства. Суды установили, что здание относится к объектам недвижимости, но все равно отказали. Предприниматель не доказал, что владеет спорным объектом на законных основаниях. Кроме этого, часть
объекта находится за границами участка.
(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2020 № Ф06-56714/2019 по делу № А12-7556/2019).
Верховный Суд РФ в своем Определении от 19.05.2017 № 305-ЭС17-2608 указал, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (в т.ч. незавершенный строительством), не может быть возвращен на основании ст. 622 ГК РФ до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенном на нем. Требования, касающиеся судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, Администрацией не заявлялись. Однако учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент и канализационные сети) не зарегистрировано в установленном порядке, то основания, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов отсутствуют.
Администрацией отказано Обществу в продлении срока аренды земельного участка, поскольку на спорном участке вопреки разрешению на строительство вместо надземной автостоянки закрытого типа фактически возведено здание иного назначения, используемое в качестве гостиницы, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора аренды и исключает возможность продления срока его действия, однако сам по себе отказ от внесения изменений в договор аренды земельного участка в части продления срока его действия не свидетельствует о нарушении прав истцов, продолжающих использовать спорный земельный участок, и не препятствует инициированию процедуры ввода объекта в эксплуатацию в случае наличия для этого достаточных оснований.
(Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 № Ф03-4821/2015)
Администрация отказалась от договора и потребовала от арендатора освободить участок. Причина – арендатор незаконно торговал алкогольной продукцией. Поскольку арендатор участок не освободил, арендодатель обратился в суд. Арендатор просил признать отказ от договора незаконным.
Суды иск удовлетворили. Администрация правомерно отказалась от договора.
Арендатор обязан освободить земельный участок.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.02.2020 № Ф09-10091/19 по делу № А71-23538/2017
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов Общества в том числе задолженности по договору аренды нежилого помещения и земельного участка, во встречном иске конкурсный управляющий Общества просил признать указанный договор аренды нежилого помещения и земельного участка незаключенным, а также о признании указанного договора недействительным. Вступившим в законную силу определением суда в удовлетворении требования конкурсного управляющего
отказано; требования индивидуального предпринимателя признаны подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов. Указанное судебное постановление подтверждено Арбитражным судом Северо-Западного округа. В судебных постановлениях суды ссылались на
следующее: “Если договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в ЕГРН, то такой договор не может быть признан недействительным” (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 № Ф07-1932/2016 по делу № А13-15982/2014).
В целом складывающаяся судебная практика по аренде позволяет сделать вывод о превалировании интересов государственной собственности над частной.
Наглядным примером этому служит судебная практика, складывающаяся при продлении договора аренды без торгов для достройки объекта, если стройка еще не началась. По этому вопросу Верховный Суд РФ пресек возможность расширительного толкования норм о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, которое он сам же допустил в одном из определений 2017 года, а именно: в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168.
Позиция, изложенная в пункте 16 “Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018)”, направлено на ограничительное толкование ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе при разрешении спора о продлении договора аренды земельного участка для постройки объекта, если его строительство еще не началось.
Сейчас участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляют на
торгах. При этом существует несколько десятков исключений из этого правила.
Одно из них состоит в том, что продление аренды без торгов возможно для
достройки объекта. Однако в начале прошлого века Верховный Суд РФ по одному из дел допустил продление, хотя строительство вообще не начиналось. Это стало возможным из-за того, что арендатор провел все подготовительные мероприятия для строительства. Фактически Верховный Суд РФ в этом определении помог добросовестному застройщику — арендатору.
Можно сделать следующие выводы:
для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст.39.6 ЗК РФ, включая п.п.3 и 4
добросовестность арендатора не поможет ему продлить договор аренды земельного участка, если не соблюдены условия статьи 39.6 ЗК РФ (п.п.3, 4).