Если земельный участок оказался в ЗОУИТ (часть 1)

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

Понятие “зоны с особыми условиями использования территорий” (ЗОУИТ) введено в Земельный кодекс РФ с 2018 года, когда был принят Закон от 03.08.2018 №342  “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. 

Правовым последствием установления на земельном участке ограничений по ст. 56 ЗК РФ является запрет/ограничение/согласование строительства объектов на данном участке, а также ограниченное использование/невозможность использования земельного участка. 

Одной из проблем, возникающих в связи с применением норм о ЗОУИТ, является несовершенство системы учета и регистрации зон в государственных информационных системах, содержащих данные об объектах недвижимости  

Материал предоставлен с сайта www.zakon.ru

В настоящее время существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:

  • Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой "Зоны с особыми условиями использования территорий". Для этого нужно выбрать меню "управление картой" в левом верхнем углу.  Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.
  • Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты –  в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать  тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.
  • Информация о ЗОУИТ может быть на региональных или муниципальных картах. Например, в Москве есть карта «ИАИС ОГД». Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями». В Московской области существует альтернативный источник такой информации - «Геопортал».
  • Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.
  • Посмотреть правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки - основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве - 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области - отдельная карта на каждое муниципальное образование. Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.
  • Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. 

Таким образом, получить полную и достоверную информацию о том, находится ли ваш земельный участок в зоне ограничений бывает непросто, особенно для граждан.  

В связи с этим, актуальным является вопрос — несёт ли правообладатель ответственность за строительство объекта,если он не знал о действующих ограничениях, наложенных в связи с установлением ЗОУИТ? 

Позиция ВС РФ по этому вопросу была высказана по одному из дел, включенных в “Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021), а именно: 

“Не является самовольной постройка, возведенная в охранной зоне трубопровода или в пределах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, если лицо не знало и не могло знать о действии ограничений в использовании земельного участка, в частности, если не был обеспечен публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и о границах такой зоны”. 

Общество — собственник газопровода обратилось с иском к сельскохозяйственному кооперативу о признании самовольными постройками и о сносе объектов, расположенных в границах минимальных расстояний до газопровода. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация муниципального образования. 

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, спорные объекты, находящиеся в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода, признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. 

Суд кассационной инстанции указал следующее. 

Для правильного рассмотрения спора с учетом абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции Закона N 339-ФЗ) необходимо установить, знал или должен был знать ответчик о действии ограничений, установленных в связи с расположением принадлежащего ему земельного участка в пределах минимальных расстояний до оси магистрального газопровода. 

Из материалов дела следовало, что кооператив возвел спорные объекты на основании выданного администрацией разрешения на строительство, по завершении строительства объекты были введены в эксплуатацию. Информации о наличии ограничений не содержалось ни в выданном кооперативу градостроительном плане земельного участка, ни в генеральном плане сельского поселения, ни в правилах землепользования и застройки. 

К началу строительства сведения о границах минимальных расстояний до магистрального трубопровода в ЕГРН внесены не были и на местности не обозначены. 

Таким образом, с учетом положений абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ для признания объекта, построенного с нарушением ограничений, установленных для соответствующей зоны, самовольной постройкой, суду необходимо установить, знал ли или должен был знать застройщик о распространении ограничений на принадлежащий ему земельный участок, в частности, имел ли он публичный доступ к таким сведениям. 

Случаи и способы обеспечения публичного доступа к информации о зоне с особыми условиями использования территории определены частью 37 статьи 26 Закона N 342-ФЗ. 

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции

показать все свернуть