Риски арендаторов государственных или муниципальных участков

Непродление договора аренды земельного участка

По общим правилам гражданского законодательства арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды (ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Но это правило не распространяется на земельные участки. То есть арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Проблема возникает в том случае, когда на арендуемом участке, срок который заканчивается, имеется объект незавершенного строительства. Например, организация взяла в аренду участок под строительство офисного здания сроком на 3 года и по каким-то причинами не успела закончить строительство объекта. В этом случае, администрация вправе расторгнуть договор аренды и даже обратиться в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Как решаются такие дела в судах? Довольно однозначно не в пользу арендаторов. Как было сказано в решении по одному из дел, дошедшему до Верховного суда РФ, который оставил в силе указанное решение: «Право администрации продлить договор аренды не является обязанностью. В данных отношениях администрация выступает в качестве субъекта гражданского права, а не органа, обладающего властными полномочиями».

Невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка

Данное правило распространяется не на всех арендаторов и не во всех случаях.

В первую очередь, в силу прямого указания закона, оно распространяется на арендатора земельного участка, заключившего договор аренды по результатам торгов (п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Так же и арендодатель не вправе вносить изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования в пользу арендатора.

В связи с этим возникает вопрос — может ли арендатор, заключивший договор аренды без торгов, изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Несмотря на отсутствие прямого запрета в законе, судебная практика этого не допускает. Суды признают ничтожными дополнительные соглашения к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка

(Обзор судебной практики Двадцатого арбитражного апелляционного суда по рассмотрению споров, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, дела № А09-11857/2013, № А09-8291/2014, № А09-5429/2014, № А23-3635/2015).

Кроме этого, согласно выводам Верховного Суда РФ по одному из дел, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования («Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен также  в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Риск досрочного расторжения договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению

Основания прекращения договора аренды указаны в статье 46 Земельного кодекса РФ. Одним из таких оснований является прекращение договора аренды по инициативе арендодателя в следующем случае:

• использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Использование земельного участка не по целевому назначению влечет не только расторжение договора аренды, но и взыскание ущерба, причиненного в результате такого использования, а также наложение административного штрафа по статье 8.8 КоАП РФ.

С жалобой по факту нецелевого использования в местные органы власти, прокуратуру или к государственным земельным инспекторам может обратиться не только арендодатель, но и любые граждане, ставшие свидетелями нецелевого использования земельного участка.

К случаям нецелевого использования земельного участка относятся, в частности:

• возведение промышленных зданий на землях ИЖС;
• осуществление строительства на землях сельскохозяйственных угодий;
• осуществление производственной деятельности на землях рекреации.

При расторжение договора аренды в судебном порядке необходимо доказывать наличие факта нецелевого использования земельного участка. При этом не всегда наличие факта нецелевого использования является очевидным для суда. Так, по одному из дел, суд первой инстанции не нашел нарушений в деятельности арендатора, который вместо строительства торгового комплекса осуществлял торговую деятельность путем установления нестационарных торговых павильонов. Суд не учёл, что формулировка ВРИ «размещение торгово-развлекательного комплекса», действовавшая на момент спора, подразумевала именно строительные работы по возведению торгового комплекса (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 апреля 2019 г. по делу № А57-31316/2017).

Отсюда следует вывод: ориентиром для проверки соответствия  вида деятельности является его соответствие виду разрешенного использования земельного участка согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

Наша компания окажет квалифицированную юридическую консультацию во избежание любых рисков при заключении договора аренды земельного участка.