Приватизация земельного участка: когда за защитой следует обращаться в суд

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию (платное или бесплатное предоставление в собственность гражданина или юридического лица земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Согласно Земельному кодексу РФ правом бесплатной приватизации земельных наделов обладают граждане:

имеющие в безвозмездном пользовании участок для ведения хозяйства (п. 6 ч. 2 ст. 39.10 ЗК РФ) или для строительства жилого дома (п. 7 ч. 2 ст. 39.10 ЗК РФ) – через 5 лет после его получения

относящиеся к категории многодетных семей (пп. 6 ст. 39.5 и п. 1 ст. 39.19 ЗК РФ)

получившие в собственность объекты недвижимости, находящиеся на земельных участках, вследствие заключения договора купли-продажи, путем дарения, наследования или иным способом или фактически пользовались им до 25.10.2001

имеющие право пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования

Строго говоря, в последних двух случаях речь идет не о приватизации, а скорее об амнистии — упрощенном оформлении права собственности льготной категории правообладателей.    

Бесплатно приватизировать земельные участки вправе следующие юридические лица:

религиозные организации, имеющие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенный для сельскохозяйственного производства, в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации

религиозные организации, имеющие в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке

членам садовых некоммерческих товариществ — земельный участок общего назначения в общую долевую собственность

инновационный научно-технологический центр, фонд, созданный в соответствии с Федеральным законом «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

общественные организации инвалидов в случае, установленном п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 “О введении в действие Земельного кодекса РФ”

Отказ уполномоченного органа в приватизации земли должен быть в письменным виде и обоснованным. Если причиной отказа является, например, неполнота предоставленных сведений или документов, то заявитель после устранения причины отказа вправе обратиться повторно с заявлением о приватизации. Но если этого сделать невозможно, и лицо считает, что причины отказа неправомерны, то он вправе обжаловать такое решение в суде.  

В исковом заявлении должны быть правильно сформулированы требования, четко отражены обстоятельства дела, причины отказа госоргана, ссылки на нормы законов, которые по мнению истца были нарушены. Заявление должно быть составлено грамотно, с учетом правовых тонкостей процесса приватизации и процессуальных процедур в целом. Учитывая всю ответственность и сложность таких дел, при обжаловании решений об отказе в приватизации лучше всего воспользоваться услугами юриста.  

Принятое в пользу истца решение суда будет служить основанием для выдачи уполномоченным органом разрешения на приватизацию земли. Дела об оспаривании решения государственного органа рассматривают суды общей юрисдикции или арбитражные суды. Подсудность дела будет зависеть от правового статуса заявителя (физическое или юридическое лицо). Рассмотрение таких дел, обычно, происходит по правилам искового производства, поскольку в подавляющем большинстве таких дел наличествует спор о праве.  

Помимо оснований, указанных в Земельном кодексе РФ, существует еще одно основание для бесплатной приватизации, указанное в ст. 234 Гражданского кодекса РФ, — приобретательная давность.  

Приобретательная давность — это право гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, на оформление данного имущества в собственность. 

До недавнего времени признать  право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности в суде было практически невозможно.  

С принятием Конституционным Судом РФ Постановления от 26 ноября 2020 года № 48-П по делу Волкова об оспаривании пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ критерий “добросовестности” претерпел значительные изменения. 

Волков, житель подмосковного Краснознаменска, в 1997 году стал членом гаражного кооператива. Тогда он получил участок и расположенный на нем гаражный бокс от П. (имя стёрто из судебного акта), который владел ими на праве пожизненного наследуемого владения. 

Соглашение между П. и Волковым не повлекло правовых последствий – ведь П. не мог распоряжаться этой землей. Поэтому в 2018 году Волков решил добиться признания права собственности на участок по давности владения – он решил, что такое право ему дает п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса. 

Согласно условиям нормы, надо открыто, добросовестно и непрерывно владеть недвижимым имуществом как собственным 15 лет. 

Одинцовский городской суд ему отказал. Суд первой инстанции отметил, что Краснознаменск является административным центром закрытого административно-территориального образования. Земельные участки, расположенные в границах таких образований, ограничены в обороте, а значит, по общему правилу не могут находиться в частной собственности. 

Московский областной суд это решение подтвердил. Апелляция отказалась признать Волкова добросовестным владельцем по правилам п. 15 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС 2010 года – потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок». 

Когда Волков подал кассационную жалобу, тот же Мособлсуд добавил: истец вступил во владение имуществом по сделке – договору купли-продажи – а это независимо от срока не позволяет добиться признания права собственности по давности владения. 

Волков обратился в Конституционный суд. Он оспорил положения п. 1 ст. 234 ГК как несоответствующие Конституции. 

КС разобрался в спорной норме и практике ее применения. 

Действительно, в ст. 234 ГК не раскрываются критерии добросовестности давностного приобретателя – в отличие, например, от ст. 302 ГК об истребовании имущества из чужого владения. КС РФ находит этому объяснение в том, что 302-я статья направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя. 

При применении 234-й добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот и преодоления неопределенности относительно того, кто ей владеет. 

Поэтому КС РФ решил, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными. 

КС РФ обратился к практике гражданской коллегии Верховного суда РФ, которая не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и тогда, когда давностный владелец должен был знать об отсутствии оснований возникновения права собственности. 

Практика ВС РФ показывает, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований для приобретения права собственности. 

Также Конституционный суд РФ обратил внимание, что права муниципального образования в этом деле нарушены не были. Власти Краснознаменска изначально не зарегистрировали на себя право собственности, а также уклонились от участия в рассмотрении дела. Фактически город передал гражданам все свои правомочия собственника, а граждане – сперва П., а потом и Волков – приняли их и полностью несли расходы на содержание имущества. 

В итоге судьи указали, что договор купли-продажи не мешает признать Волкова добросовестным владельцем. Факт заключения такого договора сам по себе не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным или стать препятствием для приобретения права собственности на земельный участок». 

Судьи указали, что новое толкование п. 1 ст. 234 ГК является общеобязательным, и применять эту норму иначе теперь нельзя. Уже состоявшиеся решения по делу Волкова будут пересмотрены. 

показать все свернуть