Правовой аудит земельного участка перед покупкой
Оставить заявку
Оставьте свои контакты ниже и наш специалист перезвонит вам в течение 15 минут!
Земля – это актив, который приобретается для различных
целей, таких как строительство или сельскохозяйственные работы. У собственника
или инвестора часто возникают проблемы с реализацией. Он обнаруживает
неожиданное бремя. Столкнулись с ограничениями муниципальной администрации. Он
понимает, что исключается возможность подключения к городским сетям и т.д.
Таких проблем можно было бы избежать, если бы обследование участка было
проведено на этапе проектирования. Потенциальные владельцы или инвесторы должны
понимать, что непродуманный выбор недвижимости почти всегда приводит к
неудачным инвестициям.
Что такое аудит земельного участка?
Земельный аудит – разнонаправленная процедура, когда аудитор анализирует несколько аспектов.
Проверяет правоустанавливающие документы, в частности кадастровые, технические, градостроительные. Аудитор определяет 3 важных момента:
- Соответствует ли объект требованиям, запросам, ожиданиям собственника, инвестора, застройщика.
- Соответствует ли объект тем характеристикам, которые отражены в документах. Совпадает ли ВРИ (вид разрешенного строительства), адрес размещения, площадь, данные кадастрового учета и т.д.
- Не будет ли в будущем инженерных, архитектурно-градостроительных, санитарных ограничений. На заметку! Самая распространена ситуация, когда собственник без предварительного анализа возводит здания, а потом обнаруживает, что подключение к городским инженерным сетям невозможна.
Изучает историю приобретения прав на недвижимое имущество. Этот этап может многое «рассказать» о недвижимости. Будущего владельца должны насторожить: большое количество переходов прав, их высокая частота, переход прав (причем неоднократно) по решению суда. Эти признаки указывают на две вещи:
- Недвижимость проблемная, поэтому долго не задерживается у очередного собственника;
- За чередой бесконечных судебных исков скрывают изначальное недобросовестное отчуждение, а то и вовсе самозахват. Чем чревато игнорирование аудита в этой ситуации? Сделка купли-продажи текущего собственника может быть признана недействительной либо приведет за собой череду разбирательств с неизвестным для собственника исходом.
Определяет наличие/отсутствие обременений. Недвижимость может быть сдана в аренду или залог. Ее можно приобрести через ипотечные кредиты. Все эти условия затрудняют владение и пользование недвижимостью. Важно вовремя их распознать. После проверки владелец может выбрать альтернативное использование или отказаться от покупки.
Определяет наличие/отсутствие ограничений. Освоение ЗУ сдерживают много факторов. Наиболее распространенными являются архитектурно-градостроительные, инженерно-инфраструктурные, экологические, санитарно-защитные ограничения. Имущество не «обрастает» ими по прихоти властей. Ограничения устанавливаются в законном порядке для защиты объекта и прилегающих территорий от неблагоприятного воздействия. Важно! В договоре купли-продажи или других документах о передаче эти ограничения не указаны. Экспертиза позволит выявить все без исключения факторы, которые носят ограничивающий характер.
Изучает возможность и условия изменения ВРИ. В 15-20% случаях объектом купли-продажи становится ЗУ «не с тем» ВРИ. Будущий собственник приобретает его с целью изменить целевое назначение после покупки. Часто продавцы убедительны в этой ситуации. Уверяют, что изменить ВРИ – это быстро и просто. Однако стоит помнить, что изменение целевого назначения – сложная (зачастую невозможная) процедура. Аудит позволит выявить ограничения еще до выхода на сделку.
Заказчиком экспертизы может выступать любое лицо: продавец, покупатель, инвестор, застройщик, частные либо государственные компании. Главное – предоставить аудитору необходимый перечень юридических, кадастровых и технических документов, чтобы он смог провести полный анализ.