Как отстоять свой земельный участок в спорах о границах

Если у Вас есть земельный надел в собственности, нужно быть готовым к спорам с соседями о границах надела.

Почему возникают споры о границах

Споры о границах могут возникать в том случае, если участок и смежные участки не имеют точных границ. Причин этому может быть несколько:

  • участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют;
  • внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными;
  • внесенные в ЕГРН сведения о границах участка, определены в нарушении порядка образования участка, определения границ на местности, уточнения границ и т.д.
  • в сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка.

Помимо этого, споры о границах могут также возникать в случае, если один из соседей решил присвоить себе часть чужого земельного участка. А также в случае, когда при подготовке межевого плана не согласовали акт согласования границ с соседями.

Что делать, если границы Вашего участка нарушены

  • том случае когда Вы только договариваетесь с соседом о прохождении общей границы ваших участков и не смогли договориться, то следует подать в суд иск об установлении границ земельного участка. В иске обязательно нужно указать координаты так называемых характерных точек границ участков, которые определяет кадастровый инженер с помощью расчетов в ходе проведения кадастровых работ.

Если Вы однажды обнаружите, что на территории Вашего участка сосед производит работы по установке забора, а он в ответ на Ваш вопрос махает перед вашим носом бумагами с печатями Росреестра, то в этом случае нужно подать иск в суд о признании недействительными результатов межевания и исключения из ЕГРН сведений о соседнем земельном участке. Также необходимо вызвать кадастрового инженера, который подготовит межевой план на Ваш участок и определит координаты характерных точек границ. Эти сведения также необходимо указать в иске.

Встречаются случаи, когда в связи с ошибкой в расчетах, допущенных кадастровым инженером в межевом плане, в ЕГРН попали недостоверные сведения о границах земельного участка. В этом случае соседу нужно подать в Росреестр заявление об исправлении реестровой ошибки.

Как избежать споров о границах

  • сожалению, полностью исключить возможность возникновения споров с соседями о границах невозможно, так как никто не гарантирован от подачи иска в суд от соседа. Но Вы можете принять меры по защите своей собственности от притязаний третьих лиц.

Например, если у вас уже есть участок и его границы не определены в соответствии с установленными требованиями, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для уточнения границ земельного участка и разработки межевого плана.

Если Вы собираетесь купить земельный участок, то также нужно проверить наличие межевого плана, уточнения границ.

В том случае, когда все же не удается избежать судебного разбирательства наша компания качественно и по приемлемой цене поможет в подготовке искового заявления, а при необходимости обеспечит защиту интересов в суде.

Таким образом, основные разновидности требований, связанных с границами земельных участков:

Особенностью данного вида требований является его принадлежность к искам о правах на недвижимое имущество.

Неопределенность в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых при согласовании границ, — это определяющий признак такого рода споров. 

Требования данного вида направляются в суды реже, чем требования об установлении границ земельных участков или требование об устранении кадастровых ошибок.

Связано это с тем, что согласно позиции Верховного Суда РФ оценка факта недействительности результатов межевания земельного участка может проводиться судом в рамках дела об установлении границ земельного участка, и нет необходимости дополнительно заявлять требование об оспаривании землеустроительного дела или действий кадастрового инженера. 

Данные требования заявляются в случае обнаружения правообладателями в данных кадастрового учета сведений о границах земельных участков, не соответствующих фактическим данным, в том числе полученным без согласования с правообладателем, и при наличии спора в отношении смежной границы. 

Материал предоставлен с сайта https://pravo.ru/story/225034/

Ниже приводится шесть наиболее показательных дел, при рассмотрении которых сформировались определенные подходы в правоприменительной практике

Требовать лишнее нельзя

Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.  

Хитрости собственников

Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ. 

Бремя доказывания лежит на обеих сторонах

Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания.

Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки.

При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт. 

Гибкий подход

Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.  

По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.   

Уточнить границы и увеличить участок почти вдвое

Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали. 

Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.   

Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности. 

Приобретательная давность

Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.  

Если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.